Normal 0 21 false false false DE X-NONE X-NONE im derzeitigen Niedrigumfeld ist die Vermietung von Wohneigentum für viele Kapitalanleger eine attraktive Möglichkeit zur Geldanlage. Vermietung an fremde Personen führt mitunter zu negativen Begleiterscheinungen wie schleppende Mietzahlungen beziehungsweise Mietausfälle oder eine Beschädigung der Wohnräume bzw. des mitvermieteten Inventars. Eine Möglichkeit, das Risiko von Mietausfällen oder das Risiko der Bestätigungsbeschädigung des Inventars zu vermindern besteht beispielsweise darin, die Immobilie an nahestehenden Personen bzw. nahe Angehörigen zu vermieten. Nahe Angehörige können beispielsweise sein die Eltern, die Kinder, Neffen und Nichten oder Geschwister um nur einige zu nennen. Die Vermietung von Wohnraum an nahe Angehörige wird grundsätzlich steuerlich anerkannt. Es sind jedoch einige Besonderheiten bei der Vermietung von Wohnraum an nahe Angehörige zu beachten.

Das Steuerrecht sieht bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen Grundsätzlich folgende drei Voraussetzungen vor: 1.       Der Vertrag wurde zivilrechtlich wirksam vereinbart. Mietverträge können grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Eine Ausnahme besteht bei Mietverträgen mit Minderjährigen. Aus Nachweisgründen empfiehlt sich stets ein schriftlicher Mietvertrag. 2.       Der Vertrag wird entsprechend der Vereinbarung tatsächlich durchgeführt. Bei Mietverträgen ist insbesondere auf die tatsächliche Zahlung der Miete abzustellen. Aus Nachweisgründen empfiehlt sich eine unbare Mietzahlung, also die Bezahlung des Mietzinses durch Banküberweisung. 3.       Weitere Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen ist, dass der Vertrag fremdüblich ist. Dies bedeutet, dass der Vertrag der zwischen nahen Angehörigen geschlossen wurde, genauso zwischen fremden Dritten geschlossen worden wäre. Insbesondere ist darauf zu achten, dass auch Regelungen zu Nebenkostenabrechnungen bzw. zu den Nebenkosten im Mietvertrag enthalten sind. Soweit die allgemeinen, übergeordneten Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Verträgen unter nahen Angehörigen. § 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes sieht ferner spezielle Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit mit der Vermietung an nahe Angehörigen in Zusammenhang stehende Aufwendungen vor. Demnach sollte die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen. Beträgt die Miete nämlich mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, so können sämtliche Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Wohnraum als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung in Abzug gebracht werden. Beträgt die vereinbarte Miete hingegen weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, so ist der Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass nicht alle Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Wohnraum steuerlich berücksichtigt werden können. Im Einzelfall stellen sich zahlreiche Fragen bzw. Problemstellungen in Zusammenhang mit der Vermietungen an nahestehende Personen. Beispielsweise die Frage, ob der ein Mietzahlungsanspruch gegenüber dem Kind mit der Unterhaltsverpflichtung verrechnet werden kann. Zur konkreten Ausgestaltung der Vertragskonditionen empfiehlt sich die steuerliche Beratung durch einen Steuerberater . Weiteren Informationen zu dem Thema Vermietung an nahe Angehörige finden Sie auch auf der Homepage von Steuerberaterin Tatjana Albert unter nachstehendem Link: Steuerberater München Vermietung